动迁安置房存在限售期，合同履行周期较长，如果再发生买方购房资格（限购政策变化）问题，则合同将很难顺利履行。那此类纠纷由于并没有明确的法律规定，各法院处理的尺度并完全相同，争议很大。个别案件甚至经过一审、二审、再审申请均被驳回诉请后，然后通过检察院抗诉启动再审，最终对一审和二审判决进行改判。由此可以看出，本文讨论的问题在动迁安置房买卖纠纷中争议非常大，以下我们对上海各级法院的相关典型裁判要旨进行简析。
上海市嘉定区人民法院典型裁判要旨概览：
双方的合同虽在上海市新的限购政策出台之前签订，但由于限购政策的限制，系争房屋目前无法过户至原告名下，原告也并未向本院提供其现在具备以个人名义购房资格的相关证据，故原告要求被告协助将系争房屋过户至原告名下的诉请因目前不具备履行条件，对此本院难以支持。
双方约定“在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定”，此处的“国家和本市住房限售规定”根据文意应理解为已经颁布的限购政策，否则双方无从“知晓”，对于未来的限购政策双方也无法预知。且限购政策仅是暂时限制原告在上海市购房，待原告符合限购政策中的条件，连续缴满五年的社保即可过户，双方的合同目的可以实现；同时，该政策也不构成不可抗力，双方虽不能预见、不可避免，但是可以克服，被告并不符合合同约定及法律规定的单方解除合同的情形，故被告反诉要求确认合同解除并要求原告返还系争房屋、支付房屋使用费及被告返还原告房款112万元的诉请缺乏依据，对此本院不予支持。
小结：购房资格是可变的，由于社保尚未达到要求，不能支持过户。同时，也不支持卖方解除房屋买卖合同。
上海市第一中级人民法院典型裁判要旨概览：
双方约定甲方接到办理以甲方为权利人的产权证的通知后五个工作日内办理产权证，并承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续（因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续），甲方不得以任何理由拖延过户日期……从该协议约定的内容看，“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”的约定是在甲方应及时办理涉案房屋的产权证以及在作为动迁房的涉案房屋的交易过户限制期满后甲方应及时与乙方办理产权过户手续的条款后再作概括性的约定，显然，“因国家政策导致过户年限变动”，应当是指涉及房屋限售的国家政策所导致的过户年限变动情形，难以从双方约定的“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”得出还包括相关部门对于购房者限购政策变动导致购房者限购年限变长的情形。
根据查明的事实，在房屋限售期满后，合同履行受阻的原因在于买方因上海市新出台的房屋限购政策导致目前其仍处于限购状态，无法按约办理房屋过户手续。鉴于买卖双方并未在协议中对于限购政策出台导致其作为购房者的限购年限变动作出相应的处理约定，卖方并无义务继续等待刘俊成限购期满。现买方已明确通过发送短信及起诉方式表明其不愿意继续等待过户。因此，一审法院认定涉案房屋的产权转移过户至买方名下存在不可克服的障碍，双方所签订的合同已然无法继续履行，并无不当。
小结：在双方无特别约定的情况下，至约定的过户日买方还不具有购房资格的，合同可以解除。需要特别说明的是：该案裁判观点已经通过再审改判。
上海市第二中级人民法院典型裁判要旨概览：
买卖双方就系争房屋签订的买卖合同中约定“本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续”,本案争议焦点为对此条款中关于过户条件成就的界定。过户条件成熟应当指甲方乙方均满足过户条件，双方缺一不可。
但合同签订后双方应根据合同约定积极促成合同履行的条件成就，具体至本案，买方应当连续不间断缴纳社保直至其具备购房资格。而买方自认于2015年10月断交社保，于2019年2月才重新缴纳社保，至今其仍未具备购房资格系其自身过错导致。本院认为，本案属动迁安置房买卖，双方应明确交易本身存在较大风险，合同履行过程应更加谨慎，此为一；二、不能苛求合同积极履行一方无限等待对方条件成就而无需考量条件尚未成就之具体原因，此有违合同双方约定“等过户条件成熟时办理过户手续”之初衷，亦有违公平原则。
小结：即使买卖双方已经约定过户条件成熟时再过户，也要看买方有没有积极促成购房资格实现，否则卖方有权不再一致等下去，可以主张解除合同。
以上3个案例可以看出，两个中级人民法院对购房者的购房资格问题要求是趋于严格的。其中第2个案例，一审由松江区人民法院审理，经过了一审、二审、申请再审，最终由检察院抗诉引发再审并由上海市高院改判：
案件事实简介：
涉案房屋于2014年3月31日被核准登记在原告名下，该合同系动迁安置房，三年内不得设定抵押及上市交易。
2013年11月23日，原告刘骏根作为出售方(甲方)、被告刘俊成作为购买方(乙方)、世凯房产事务所作为居间方(丙方)，三方签订了《房地产定金及买卖协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，乙方为表示对丙方所提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金1万元；
该房屋属动迁房，甲方承诺该房屋无抵押，无经济纠纷；房价款95万元，根据国家法律、法规等规定在本交易中所产生的税、费由乙方承担；乙方于2013年11月30日前以现金方式(银行转账)支付给甲方首期房价款69万元，待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款9万元，其他房价款乙方于2014年2月20日前以现金方式(银行转账)支付给甲方；
甲方于2013年11月30日交房交钥匙给乙方；甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后五个工作日内，甲方办理产权证，并承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续(因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续)，甲方不得以任何理由拖延过户日期……;
现丙方已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续，本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。
上述协议签订后，被告于2013年11月23日支付原告定金1万元，于2013年11月27日支付给原告购房款69万元，于2014年2月14日支付给原告购房款16万元，以上合计86万元。
嗣后，原告将涉案房屋交付给被告，被告于2015年3月2日装修使用至今。2017年11月13日，上海市社会保险实业管理中心出具关于刘俊成在沪社保缴纳摘抄记录一份，载明刘俊成社保于2014年1月起缴纳至今，截至2017年9月，累计缴费月数为45个月。
一审法院说松江区人民法院裁判观点：
原、被告签订的《房地产定金及买卖协议》是各方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
本案中，双方的争议焦点在于：上述《房地产定金及买卖协议》是应当解除还是继续履行，涉案房屋能否过户至被告名下。
本院认为，其一，被告在签订《房地产定金及买卖协议》时，并不符合在本市的购房条件，其社保自2014年1月起才开始缴纳，且涉案房屋彼时亦不允许上市交易，故其在签约时即存在一定过错；
其二，在上述协议约定的房屋过户时点，被告也不具备在本市的购房资格，其在此之前的63个月内社保缴纳尚不足60个月，且其中有四次是补缴的。
因此，涉案房屋的产权转移过户至被告名下存在不可克服的障碍，双方所签订的买卖合同已然无法继续履行，原告的合同目的无法实现，故其有权解除合同。
综上，原告主张解除其与被告之间就涉案房屋签订的定金及买卖协议，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告反诉主张的继续履行合同及房屋过户的请求，于法有悖，本院不予支持。
上海市第一中级人民法院典型裁判观点：见上文第2个案例裁判要旨。
第三人不服上海市第一中级人民法院的判决结果，向上海市高级人民法院申请再审。
上海高院审判监督裁定书裁判意见如下：
本院经审查认为，涉案《房地产定金及买卖协议》是签约各方的真实意思表示，合法有效，签约方均应恪守履行。根据该协议内容的约定，刘俊成、刘骏根作为买卖双方，基于签约时的房屋限售政策而作出的关于房屋过户时间的约定是明确的，即自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续。刘俊成认为“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户”的约定是对双方而言，既包括动迁房限售政策，也包括有关买方购房资格的限购政策，二审法院对此已阐明了判决理由及依据，本院予以认同。刘俊成依据上述观点主张房屋过户期限是根据国家政策变动进行相应调整变更，与合同约定不符，本院不予采信。根据查明的事实，在房屋限售期满后，因上海市新出台的房屋限购政策导致刘俊成仍处于限购状态，无法与刘骏根按约办理房屋过户手续，而协议中对于限购政策出台导致刘俊成作为购房者的限购年限变动并无相应处理约定，刘骏根并无义务继续等待刘俊成限购期满，其已发送短信解除合同，一、二审法院判决确认双方之间形成的房屋买卖合同关系于2017年6月15日解除，并无不当。综上，刘俊成的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审事由。
买方不服上海高院驳回再审申请的结果，向上海市检察院申诉，检察院审查后向上海高院提起了抗诉，最终顺利启动再审。
上海市检察院的抗诉意见为：
上海市人民检察院抗诉认为，首先，双方签订合同时对政策风险进行了概括约定，因国家政策导致过户年限变动，双方应恪守合同约定在政策允许时办理过户手续。该“国家政策”应理解为涵盖限购及限售的政策更符合该条款约定的目的。生效判决认定该条款约定的政策变动仅涉及房屋限售的政策，该认定不符合该条款约定的目的，不利于合同双方平等保护。其次，限购政策调整仅影响房屋过户时间，并非合同履行不可克服的障碍，生效判决认为合同无法履行的法律依据不足。最后，系争合同绝大部分内容业已履行完毕，刘甲对过户时间延迟并无过错，判决解除合同未充分体现诚信原则及公平原则。
上海高级人民法院再审意见如下：
本院再审认为，本案之争议焦点在于对合同约定的“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”这一约定中的“国家政策”的理解，是仅针对房屋限售年限还是既针对限售年限又针对购房资格限购年限。
对此，本院认为，首先，双方签订的《房地产定金及买卖协议》是双方真实意思表示且不违反法律法规规定，应为有效，对双方均有约束力。涉案房屋系动迁房，出售年限受国家政策限制，房屋买受人是外来务工人员，其购房资格同样受到政策限制。签订合同时，双方对对方的限制条件均为明知。因此，导致合同延期履行的风险双方都存在，正因此在合同第六条特别告知栏内同时作了约定：本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。因此双方约定“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”，此处的“国家政策”应理解为既针对房屋限售年限又针对限购资格年限的国家政策更符合合同目的和公平原则。因此该约定应对双方都产生约束力，而非仅针对房屋限售年限这一政策变动。合同履行过程中，刘甲一方遭国家政策变动导致购房人缴纳社保期限延长，涉案房屋的限售年限解除后无法过户房屋，对此其并无责任。
其次，限购政策的调整仅影响房屋过户年限，并非合同履行不可克服的障碍。根据刘甲再审中提供的社保资料，其现已具备购房资格，鉴于刘甲已经履行了大部分合同义务，因此刘甲要求履行双方签订的《房地产定金及买卖协议》并要求刘乙协助办理房屋过户手续的再审请求与法有据，应予支持。
最后，刘甲在本院再审过程中称愿意补偿刘乙人民币21万元，于法无悖，予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终4026号民事判决和上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12057号民事判决；
二、刘乙应于本判决生效之日起十五日内至上海市松江区房地产交易中心协助刘甲办理上海市松江区泗凯路XXX弄X号XXX室房屋的产权过户手续；
三、刘甲于办理上述房屋过户手续的当日给付刘乙剩余房款人民币9万元；
四、刘甲于本判决生效之日起十五日内给付刘乙人民币21万元；
五、驳回刘乙的所有诉讼请求。
一、二审案件受理费共计人民币400元，由刘乙负担。
本判决为终审判决。
小结：首先，本人非常佩服本案当事人执着的维权精神，同时也赞同本案的最终裁判结果，法律的主要功能是实现利益的平衡，实现公平正义。而类似动迁房买卖，卖方之所以不愿意配合过户，根本原因还是因为房价上涨。人民法院在解读双方合同约定，探寻双方本意的过程中，在严格遵守法律规定的情况下，还应考虑利益的平衡。另外，我们注意到再审判决书的结尾处提到“刘甲在本院再审过程中称愿意补偿刘乙人民币21万元，于法无悖，予以准许。”
[作者简介] 杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法学硕士，合伙人，13611980805。
