以案说法
法院查明两原告系母女关系，三被告系夫妻子女关系。1998年三被告经调配成为共和新路XXX弄XXX号XXX室使用权房的家庭成员，其中殷某登记为承租户名。2003年10月19日原告与被告殷某、何某签订使用权房转让协议，约定由被告将共和新路XXX弄XXX号XXX室使用权房转让给原告，过户费及以后买该房所有权费用由买受人自负。约定房屋价款为305,000元。自2000年起的物业管理费是由原告交纳的。
被告称签订的协议违反了法律规定，没有征得何某同意，何某当时在学校里面读书，对此事不知情。
2004年因为在其他地方买了房屋，被告一家三口搬走，系争房屋交给原告。一共收取了原告房款20万元。
法院另查明，被告殷某于2015年向法院起诉，要求原告殷万秀、诸丽将系争房屋返还，并赔偿无权占有房屋的经济损失。法院经审理后判决不予支持殷万凤的诉请，该判决已生效。
原告诉请及被告反诉
原告诉请: 1、判令原告被告签订的关于上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋的《二手房买卖协议书》即房屋使用权转让协议有效；2、判令被告对上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋不享有使用权；3、判令上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋的使用权归原告享有；4、要求三被告支付原告代交的2000年1月至2007年2月期间的房租10,758.6元、清洁费516元、保安费516元共计11,790.6元。
被告反诉: 1、判令《二手房买卖协议书》无效；2、判令原告立即迁出系争房屋，将房屋交还被告。
法院裁判意见
上海市宝山区人民法院审理后认为，本案中两原告与被告殷万凤、何家安签订的二手房买卖协议书，其实质是公房使用权的转让，该协议中明确原告在2002年12月26日前已支付被告转让款265,000元，协议签订后，被告殷万凤在协议中注明12月30日房款2万元已付清。据此证明两原告已支付了全部的转让款。
该协议中虽无何某签名，但三被告在协议签订后搬离了系争房屋，房屋由原告占有使用，此后多年的物业管理费都是由原告交纳。
作为家庭成员的何某，其与原告间具有亲属关系，对于原家庭公房由原告占有使用的情况不可能不知情，殷某、何某父亲对于自已的儿子也没有必要隐瞒，三被告的行为证明对房屋已转让给原告的事实无异议，可以推定何某对房屋转让给原告的事实是知情且同意的。
现第三人也表示对于公房使用权转让给原告无意见，故双方签订的协议可以履行，原告要求变更使用权的诉请与法有据，本院予以支持。关于原告主张的物业管理费及经济损失，因无证据证明原告在二年诉讼时效期间内主张过，故对其诉请本院不予支持。
举一反三
从该案例可以看出，使用权房屋的买卖，仍然可以通过诉讼的方式达到过户的目的。但要特别提醒的是：并不是所有的使用权房都可以上市交易，使用权房屋首先要求买卖双方均为上海市户籍，另外对使用权房本身也是有相应要求的，对于房屋本身的要求，建议先咨询当地房管部门，确认之后再签订买卖合同。如果符合房屋购买条件，在合同履行过程中，卖方不配合过户，或者无端要求加价，则可以通过诉讼实现房屋过户。
[作者简介] 杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法学硕士，合伙人，13611980805。
