动迁安置房由于存在较长的限售期（上海市的规定是拆迁安置协议和大产证均满三年的情况下，可以办理过户），因此价格往往低于市场价，购买此类房屋有哪些法律风险，上海杜继业律师及其团队曾多次撰文论及，有兴趣的朋友可以查阅往期的文章。本次要谈的是动迁安置房被司法查封的法律风险。
我们先从两个真实的案例谈起：
案例一：
胡某与徐某签订房屋买卖合同，购买徐某名下尚在限售期的动迁安置房一套，总价为240万元，胡某已支付给了徐某230万元，尚有10万元尾款未支付，过户期到了之后，徐某拒不配合过户。后徐某因与他人发生民间借贷纠纷，无力偿还的情况下，房屋被司法查封。而胡某向法院提起了执行异议之诉。
关于执行异议之诉上海市松江区人民法院审理后认为：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人胡某在查封之前，即2017年9月12日之前已与被申请人徐某签订了《房屋买卖居间合同》就系争房屋的买卖达成书面合意。根据系争房屋的装修合同及水电费缴费记录，案外人于2017年8月开始对系争房屋进行装修并实际入住。在本案审查过程中，案外人胡某某亦按照本院要求将剩余的100,000元房款支付至本院账户。故案外人已满足了排除执行的前三项条件。
关于案外人胡某某是否应当就系争房屋未能过户承担过错责任的问题。本院认为应当从两方面予以考量。一方面，系争房屋为动迁安置房，对房屋过户时间有一定的限制条件，即产证未满3年的，但动迁安置房的房地产开发企业取得产证满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿协议满3年的，在办理产证后可以转让。根据前述规定，本案系争房屋的限售期应当于2017年8月25日结束。本案中，系争房屋的司法查封时间为2017年9月12日，在系争房屋禁售期结束之后。而案外人胡某与被申请人徐某在居间买卖合同中约定于2017年8月28日前办理系争房屋的网签及后续手续，可见案外人胡某对系争房屋的权利状态已经尽到审慎了解的义务，系争房屋未能及时过户系因被申请人徐勤华下落不明，而非案外人刻意规避政策所致。另一方面，案外人胡某在约定的过户时间已到，被申请人徐某拒不配合履行合同的情况下，在合理的时间范围内即向法院就房屋买卖合同的继续履行提起诉讼，此应当视为案外人为胡某的履行的积极行为，亦不应视为其存在过错。
综上，案外人胡某某对涉案房屋提出的执行异议于法有据，本院予以支持。
案例二：
柳某向贺某购买了上海市宝山区某动迁房屋，且支付了大部分房款，并入住至今，并约定双方于2017年12月30日前办理过户手续。后因继承等原因，刚房屋一直处于产权不明的状态，一直在进行所有权确认诉讼。直至2019年5月底，上海市第二中级人民法院作出终审判决，确认系争房屋产权人为贺某。2019年6月27日，该房屋取得不动产权证，并注明该房屋性质为动迁安置房，三年内不得转让、抵押。此后，由于贺某所涉另案未履行付款义务，法院于2019年8月对该动迁房屋进行了查封。为此，柳先生向上海宝山法院提出执行异议。
上海宝山区人民法院审理后认为，案外人柳某购买系争房屋时，明知房屋性质是动迁安置房，存在交易限制，仍予以购买，理应承担不能顺利过户的风险。且在法院查封该房屋时，该房屋仍处于限制交易期内，故裁定驳回柳某的异议请求，不予解封。
从以上两个案例可以看出，一旦购买的动迁安置房被司法查封，首先应该考虑的是向执行法院提管辖权异议，相关的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条之规定，该规定的要点包含4个方面：（1）查封前已存在有效的房屋买卖合同；（2）已经合法占有该不动产；（3）已支付全部价款或未支付全款，但可以将余款交到法院监管账户；(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。
对于以上4点，其中第2点通常就是房屋已经交付并入住，第4点要特别注意两方面，一方面是过户期到了之后，卖方不配合过户的情况下，买方应及时向法院起诉维权；另一方面是法院查封时，房屋要已过限售期。
综上所述，购买动迁安置房，除卖方违约，权利人不明，房屋产权争议等风险外，过户前被司法查封的法律风险也非常值得关注。
[作者简介] 杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法学硕士，合伙人，13611980805。
