【导读】二手房交易过程中，买卖双方通常会与中介方签署三方的居间协议，通常会约定买房反悔不卖房屋，要双倍返还定金，买家反悔不买，则卖家不予返还定金。但是，实务中即使有此明确的约定，一旦卖家反悔，买家也有可能无法主张双倍返还定金。而法院是否支持双倍返还的关键在于居间协议的内容约定是否完备，是否已经包括了房屋买卖合同的主要条款。以下通过一则案例来说明这个问题。
一、案例简介
沈某将房产出售给陈某，并通过中介签订三方居间协议。陈某依约支付沈某定金7万元。双方在约定的时间内到中介处协商签订正式的买卖合同，但没有达成一致意见。买家陈某委托律师致函沈某，要求其在3日内签署买卖合同，沈某仍然拒绝。卖家沈某表示双方已在中介公司对房屋买卖合同进行了协商，以完善居间协议未涉及的内容，主要包括对已有租约及已有装修如何作价、最后付款期限以及明确违约责任等问题进行协商，沈某在协商中所提事项至今尚未得到陈某口头或书面的答复，沈某还在等待陈某的答复。陈某表示，居间协议签订后的第二天，沈某就通过短信通知中介不想卖房了。双方在签订居间协议时约定10月10日签订买卖合同，当日沈某没有来，中介公司发短信约沈某3日内签订合同，故签订买卖合同的截止日期应该是10月13日。10月13日，沈某来了，但是，沈某以装修补偿的名义提出加价20万元，对此，陈某无法接受，导致买卖合同未能签订，责任在于沈某。另外，当天沈某确实提到过阁楼租客要续租的问题，陈某表示可以接受，沈某还提到贷款何时到账，陈某表示他无法确定贷款的到账时间，陈某表示只能尽快办理贷款；至于户口问题，双方达成了一致意见。后陈某诉至浦东新区法院，要求沈某双倍返还定金14万元。
二、法院的意见及判决结果
1、一审法院的意见及判决结果
一审法院认为： 双方在居间协议约定的期限内于10月13日晚上至中介处就合同订立事项进行了商谈，从证人的陈述及当天双方商谈的录音中可以反映，当天，沈某确实提出了租客续租、装修补偿、贷款的时间及违约责任等问题，其中，贷款的办理时间及逾期付款违约责任在居间协议中并未约定，而该内容又是买卖合同的主要内容，双方必须协商一致才能订立合同，但是，双方未能达成一致意见，故当天没有签订房屋买卖合同的责任不能归责于任何一方。之后，虽然双方代理人之间有书信及电话往来，但对于合同内容也未能达成一致意见。陈某主张沈某违约，要求双倍返还定金，依据不足，法院难以支持。原审法院审理后判决：沈某应于判决生效之日起十日内返还陈某定金7万元；驳回陈某的其余诉讼请求。陈某对此判决结果不服，上诉至上海市一中院。
2、二审法院的意见及判决结果
二审法院认为：上诉人与被上诉人就系争房屋签订的居间协议是双方当事人的真实意思表示，该协议是双方对买卖系争房屋达成的初步合意，房屋买卖的具体内容应由双方充分协商后在房地产买卖合同中予以明确约定。居间协议签订后，上诉人向被上诉人支付定金7万元作为双方签订正式房屋买卖合同的担保。虽然在居间协议签订的第二天，被上诉人曾发短信给中介公司表示因家里老人不同意而不再卖房，但之后双方仍在居间协议约定的签约期限内去中介公司协商签订房屋买卖合同，可以认定被上诉人以自己的行为表明了其继续出售房屋的意思表示。但由于在协商签订正式房屋买卖合同过程中，双方对房屋的装修补偿、贷款的付款时间等内容未能达成一致意见，而上述内容确实是买卖合同的主要内容却又未在居间协议中予以明确约定，原审法院据此认定双方未能签订房屋买卖合同不能归责于任何一方，从而判令被上诉人返还上诉人定金7万元，该判决并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人双倍返还定金14万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。二审法院判决驳回陈某上诉，维持原判。
三、律师评析
1、都是居间协议惹的祸
实务中的《居间协议》通常是一个三方协议，其中包含两个合同：买卖双方之间的房屋买卖合同以及买卖双方与中介方的居间合同。实务中，有的中介公司是将两个合同合二为一，有的中介公司是将其分为两个合同：房屋买卖合同和居间合同。中介公司有时候为了买卖双方快速达成一致意见，尽快签约，在初步的买卖合同中只列部分条款，对于有可能有争议的条款放在正式的买卖合同中约定。这样做，表面看起来可以迅速签约，但实际上却带来隐患，尤其房价上涨过快时，卖家有可能刻意利用买卖合同中主要条款不齐备的事实，恶意提高交易条件，买家当然不能接受。于是，就产生了这样的结果：由于居间协议或初步买卖合同中约定的条款不全，卖家刻意提高出售条件，导致买卖双方没有达成一致意见而没有签署正式买卖合同的，卖家并不需要承担违约责任，只需要退还定金即可。由此看来，中介公司及其设计的条款至关重要，否则在房价上涨过快时，有可能引发更多的争议和纠纷。
2、律师建议
对于中介公司来说，应该尽量丰富和细化合同的内容，尤其重要的是签合同时，务必安排有一定法律知识和实务经验的工作人员组织双方签署居间协议或房屋买卖合同。对于买卖双方来说，细化合同条款，可以防止对方反悔。另外，由于中介公司的工作人员专业知识水平可能参差不齐，签约前买卖双方都应对自身关注点进行梳理，同时要求中介公司指派专业人员参与签约谈判。必要时，买卖双方也可以委托律师参与，提供专业的咨询和建议，以免权利得不到保障或者产生不必要的争议。对于争议越大的问题，越应该在早期就确定下来，否则后期加上房价上涨或下跌因素，则更难以达成一致意见。一线城市的房产买卖合同，标的额少则上百万，多则上千万，而买卖双方却没有对于签约给予足够的重视，甚至出现非常明显的错误和遗漏，在没有出现纠纷之前甚至也没有法律专业人士参与，直到迫不得已才会求助于专业人士，这也与民众的法律意识淡薄有关。我们建议房屋买卖的各方当事人对签约事项给予充分的重视，以免产生不必要的争议或损失。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信：ad80805）
