婚前一方买房，婚后共同还贷，离婚时如何分割？
—— 关于《婚姻法司法解释三》第十条的理解和适用
作者：石河子市人民法院研究室主任 王弦
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释三》）第十条第一款规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
有些人囫囵吞枣地将该条理解为：婚前一方贷款购房的，归一方所有，武断地认为“对弱势群体的女方保护不力”，因此争议最大、最多，我们应当认真分析探究一下，这个条款是否真的“对女方保护不力”。如果不是，那么反对者就是在屡屡上演堂吉珂德的风车大战。
该条的真正含义很丰富，它包括有：
1、我们先概括地看，规定中出现的字眼都是“一方”，“另一方”，“子女”，没有附加任何性别，各条规定不过是“对事不对人”。婚前购房归一方所有——婚前购房既可能是男方，也可能是女方，房产可能归男方所有，也可能归女方所有；父母为子女购房——既可能是男方的父母为子女购房，也可能是女方的父母为子女购房。这是预设的平等保护，不论男女。我们认为，婚姻法司法解释三的该条规定是社会性别论在司法中的体现。但为什么女性会站起来说冤？男方为什么沉默？为什么丈母娘跳出来叫屈？公公婆婆为什么不在场？
2、“离婚时该不动产由双方协议处理”，这就有可能出现即使一方婚前购买的房产，经协议后也会归属于另一方的情形，如果男方婚前购房协议决定归女方所有，这会说不公平吗？同理，即使是女方婚前购房，双方协议归男方所有，也不能说是不公平。
3、“不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”。人们只看见房产归婚前购买方了，但前提条件是债务他也要承担，他没占什么便宜，何来不公平？
4、“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。”享有房产的一方，不但要承担债务，还要就另外两项相关内容——婚后共同还贷部分，房产增值部分——进行补偿。这样看来，享有房产的前提条件是一重又一重，全部满足、一般是支付大笔金额后之后才能真正得以取得房产权。
5、对“增值部分的补偿”，“应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。婚姻法第三十九条第一款的规定是：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”根据此规定，如果是男方婚前贷款购房，离婚时房产归男方，对房产增值部分的补偿，应照顾子女和女方权益的原则进行判决，由男方在均等的基础上多补偿，更充分地体现了对女性权利的保护。如此看来，明明是在保护照顾女方权益，怎么说“对女方保护不力”呢？
6、至于说对农村妇女保护欠缺，我们认为，婚姻法司法解释三是针对近年来迫切需要解决的一些问题作出规定，并未涉及农村妇女离婚时的房产处理问题，一部司法解释也不可能解决所有的社会问题。在农村，都是在宅基地上自建房，不存在按揭买房等商品房买卖情形，一旦夫妻出现离婚，房产的处理按照婚姻法有关规定处理。婚前财产个人所有，婚后财产夫妻共有，这是2001年婚姻法确定的基本原则。如果房子是男方婚前所建，在离婚时就判归男方；如果房子是夫妻双方婚后共同所建，在离婚时就依法按共同共有的财产进行分割，也不会存在对农村妇女保护不力的情形。
7、根据一些国家与地区的相关立法，比较通行的规定也是将一方婚前购房视为个人财产。
《法国民法典》第1404条规定：“以下财产，即使是在婚姻期间取得，依其性质，仍构成个人自有财产：……一般而言，具有人身性质的所有财产以及专与人身相关的一切权利。……”第1405条第一款规定：“夫妻双方在举行结婚之日各自拥有所有权的财产或者各自占有的财产，或者在婚姻期间各自因继承、赠与或遗赠而取得的财产，仍为各人的自有财产。”
美国加利福尼亚州《家庭法典》第770条规定：“已婚者的个人财产包括：婚前个人所有的财产；婚姻期间通过赠与、继承、遗赠取得的所有财产；本条所规定的财产的租金、孳息和利润；……”。
《瑞典民法典•亲属编》（1987年）关于夫妻一方个人财产部分中，在第198条规定：“根据法律规定，以下财产为夫妻一方个人所有的财产：……（2）结婚时属于夫妻一方所有的财产，或在婚姻关系存续期间通过继承或其他方式无偿取得的财产；……”。
《俄罗斯联邦家庭法典》（1995年）在第3编“夫妻的权利和义务”第7章“夫妻财产法定制”第36条规定：“夫妻各自所有的财产：（1）夫妻各方婚前的财产，以及在婚姻期间一方获得赠与、依继承方式或者依其他无偿行为获得的财产（夫妻各方的财产）为其个人所有；……”。
综上，我们可以看出《婚姻法司法解释三》第十条“一方婚前贷款购房归自己”的规定，并不是“对女方保护不力”，相反，该规定与《婚姻法司法解释三》其它关于房产处理的四个法条一样，始终秉承婚姻法“照顾女方和子女权益原则”的一贯规定，对女方的保护是不遗余力的。
