生活中，常有按揭贷款所购房屋，在贷款没有还完的情况下转手，同时约定由下家继续还款。而当下家不能及时还款时，即带来纠纷。本文将重点介绍法院对于此类纠纷的裁判规则以及如何避免纠纷产生。
一、案例简介
A将自己按揭的房屋作价21万售与B，约定余下的10万元按揭款由B承担，如果未按时还款造成A信用损失的，则B应按贷款额度的5‰每月赔偿给A，同时还约定任何一方违约应支付另一方违约金3万元。
2年后，B将该房作价23万元售与C。且房产售出后，B连续3个月停止支付贷款。
二、争议焦点
1、B是否属于根本违约? 2、能否解除合同?
三、裁判要点
1、不构成根本违约。本案B已经履行主要的合同义务且有继续履行的意愿，其3个月未按期支付银行按揭贷款并为导致合同目的无法实现，不能构成根本违约。另考虑到B已经与第三人就该房屋签订买卖合同，解除本案合同将给第三人利益造成影响，故本合同应继续履行。
2、违约责任的认定。双方签订的合同中，既约定了概括性赔偿违约金3万元，又约定了具体性赔偿违约金即“如果未按时还款造成A信用损失的，则B应按贷款额度的5‰每月赔偿给A”，故A依法可以选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当，鉴于B的违约行为系非根本违约，实际造成的损失亦较轻，故对B提出要求减少违约金的意见法院予以采纳。
四、律师建议
以上案例可以看出，B违约造成A的信誉受损，虽然直接的经济损失不大，但是可能带来相应的间接损失，同时由于B的违约行为，A维权的过程中也耗费了很大的精力。因此，转卖按揭房时，应最大限度防止纠纷产生。就本案而言，可有2种方案供选择：一是与贷款银行协商，采取转按揭的办法，可将还款人变更为B，即可避免此类纠纷;二是寻找能够全款买房的下家。
房产买卖，涉及金额较大，产生争议后，对当事人的影响也较大，但是在国内房产买卖过程中，律师参与度却非常低，这是一个值得注意的问题。与其产生争议后劳民伤财，不如防患于未然。
文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）
